第一章导论
1. 1本文的研究背景及意义
金融危机下商业地产业变化
2007年4月的次贷风波,以美国新世纪房贷公司申请破产开始,次贷危机
就已乍现。至2007年7月,标准普尔和穆迪下调次级抵押贷款债券评级,全球
金融市场震荡;8月,美国房地产投资信托公司申请破产保护;11月,花旗首席
执行官宣布辞职。至2008年,金融危机的影响愈演越烈,3月,贝尔斯登出售
给摩根大通,9月,美国政府接管房利美和房地美,雷曼兄弟宣布申请破产申请,
AIG收归国有,高盛、摩根士丹利变身银行控股公司。金融危机的影响从美国发
展至欧洲,乃至全球,从金融领域迅速扩散至其他领域,金融危机开始侵蚀实体
经济。
金融危机使全球的地产等资产价格大幅缩水,中国的房地产市场也未能幸
免,步入一个需求疲软、市场萎靡的状态,商业地产作为一直以来以稳健收益自
傲的业态,也进入了一个下降通道。国内市场环境扑朔迷离,外资基金逐步改变
以往激进的投资风格,看多买少、逢低吸纳成为他们近期常用的手段,市场传闻
的”抄底潮”并未出现。成交数据显示,2008年1-10月,上海外资收购案例明
显减少,总成交金额为152. 17亿元,环比下降约40%:北京外资收购下降幅度
更大,总成交金额仅为92. 35亿元,环比约下降60%0
2008年A股房地产上市公司第三季度报告表明,国内房地产开发商的平均
速动比率已降至0. 5以下,其中泛海建设的速动比率仅为0. 2。速动比例过低反
映了各家房地产企业在经历了07年的大幅扩张之后,出现了严重的资金压力,
短期偿债能力较差。对于部份尚未出现收益或者收益未达预期的商业地产,已成
为发展商抛售的主力。
商业地产在中国的热潮,从启动到今天几乎有了十个年头,在这十年里,商
业地产的市场环境发生很大变化,有必要对这个投资类型、这个市场做一个深刻
的检讨,以利于调整开发思路,尤其是金融危机过后的市场背景下,重新规划企
业的商业地产发展思路很有必要。
.2金触危机下中国政府的金融措施
房地产是一个对金融依赖性十分大的行业,截至2007年末,全国房地产开
发贷款余额为1. 8万亿元。2008年受到银根紧缩政策的影响,新增商业性房地
产贷款将在2007年额度上进一步缩减,缩减至少2000亿元。2007年10月以后,
房企股市融资难度倍数增加,加上2008年股市低迷,股市融资全年至少减少1000
亿元。在没有其他主要融资渠道的情况下,2008年中国整个房地产行业,资金
缺口估计达到1万亿元。
鉴于此,2008年底,中央政府对中国宏观调控政策进行了重大调整,其中
一个重要的内容是实行适度宽松的货币政策,这是我国货币政策近10年来首次
提出”适度宽松”。2008年12月23日,中国人民银行下调一年期人民币存贷
款基准利率各0. 27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整,这是
2008年内央行第五次降息。至此,中国一年期存款基准利率已下调至2. 25%,一
年期贷款基准利率累计下调216个基点至5. 31%。短期来看,降息对中国楼市的
刺激较小,不可能改变市场下行的趋势。只有政策的累积效应逐步释放,市场才
会”由量变到质变”,进入另一轮景气周期。持续的降息大大降低了投资者购房
的成本,与银行的低利率相比,商业地产超过5%的回报率成为投资者继续投资
商业地产的信心保证。而进入2009年以来,中国仍将继续降息的步伐,客观上
有利于刺激商业地产的投资需求。
几乎与此同时,2008年10月初,相关部门开始征求房地产投资信托基金(下
称RE工Ts)方案的意见稿,并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部
委会签完毕,目前该方案已送呈国务院并取得批复。2008年12月3日,国务院
会议确定了9项金融促进经济发展政策措施,其中明确指出创新融资方式,通过
房地产信托投资基金、股权投资基金等多种形式,拓宽企业融资渠道。
国外的金融创新引起了”次贷危机”,国内的金融创新绝不能因噎废食,引
入REITs这个国外比较成熟的体系,将有利于改善国内商业地产的融资结构及退
出机制,将大大刺激商业地产开发商的开发热情及海外基金的投资热情。
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[16]任宏等:《权益型房地产投资信托基金投资研究》硕士论文2006
中文摘要 5-6
Abstract 6
第一章 导论 9-17
1.1 本文的研究背景及意义 9-11
1.1.1 金融危机下商业地产业变化 9-10
1.1.2 金融危机下中国政府的金融措施 10-11
1.2 国内外研究文献概况 11-16
1.3 本文的研究思路和结构 16-17
1.3.1 研究思路 16
1.3.2 基本结构 16-17
第二章 商业地产开发在中国经济中的作用 17-24
2.1 商业地产概念 17
2.2 我国商业地产的整体现状 17-20
2.2.1 2000-2007年的中国商业地产发展状况 17-19
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